Perizia immobiliare: come si svolge e a cosa serve

Una perizia immobiliare non è un numero, è un ragionamento documentato che porta a un numero. La differenza è sostanziale: una valutazione che non mostra il percorso seguito non è utilizzabile in nessuna delle situazioni in cui una perizia serve davvero.

Prima di tutto: lo scopo

Lo scopo determina il criterio di stima, il livello di approfondimento e la forma della relazione. Una valutazione per una divisione ereditaria, una per una garanzia bancaria e una per la quantificazione di un danno non producono lo stesso documento.

È la prima domanda da porre e la prima informazione da fornire al tecnico.

Le fasi del lavoro

Il percorso è sempre articolato in cinque momenti.

• raccolta documentale: visure, planimetrie, titoli edilizi, atto di provenienza
• sopralluogo con rilievo, verifica dello stato dei luoghi e documentazione fotografica
• analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile
• indagine sul mercato di riferimento e sui valori realmente praticati nella zona
• elaborazione della stima e redazione della relazione motivata

Cosa incide sul valore

Le caratteristiche intrinseche riguardano l'immobile: superficie, distribuzione, piano, esposizione, stato di conservazione, prestazione energetica, presenza di pertinenze. Quelle estrinseche riguardano il contesto: zona, servizi, collegamenti, qualità dell'edificio, situazione condominiale.

Un elemento spesso sottovalutato è la regolarità urbanistica e catastale. Un immobile con difformità non sanate ha un valore diverso, e ignorare questo aspetto produce una stima che non regge al primo controllo.

Il metodo di stima

Per le abitazioni si utilizza prevalentemente il metodo comparativo, basato sull'analisi di transazioni di immobili simili nella stessa zona, opportunamente corrette per tenere conto delle differenze.

Per immobili a reddito si ricorre al metodo reddituale; per immobili particolari o privi di un mercato comparabile si può utilizzare il metodo del costo di ricostruzione deprezzato. La scelta va motivata nella relazione.

Le quotazioni pubbliche

Le banche dati pubbliche forniscono intervalli di valore per zona omogenea. Sono un riferimento utile per l'inquadramento, ma sono intervalli ampi che non tengono conto delle caratteristiche del singolo immobile. Una perizia che si limiti a riportare il valore medio di zona non è una perizia.

Cosa contiene la relazione

• identificazione dell'immobile e dati catastali
• scopo della stima e criterio adottato
• descrizione dello stato dei luoghi con documentazione fotografica
• verifica documentale e segnalazione di eventuali difformità
• analisi del mercato di riferimento con i dati utilizzati
• sviluppo del calcolo e valore finale
• allegati: visure, planimetrie, rilievo

Tempi

Per un'abitazione con documentazione disponibile: da una a due settimane dal sopralluogo. Se serve l'accesso agli atti o l'immobile presenta situazioni particolari, i tempi si allungano proporzionalmente.

Un'avvertenza utile

Quando la perizia serve in una situazione con più parti interessate, come una divisione ereditaria, conviene condividere la scelta del tecnico fin dall'inizio. Una stima commissionata da una sola parte viene quasi sempre contestata dalle altre, e il tempo risparmiato all'inizio si perde poi moltiplicato.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella