Planimetria catastale non conforme: cosa fare prima del rogito

È tra le segnalazioni più frequenti che arrivano allo studio, quasi sempre con la stessa premessa: il notaio ha chiesto la conformità catastale e la planimetria non corrisponde. La buona notizia è che nella maggior parte dei casi si risolve. La cattiva è che richiede tempo, e il tempo scarseggia quando la data del rogito è già fissata.

Cosa dice la norma

L'atto di compravendita deve contenere la dichiarazione, resa dagli intestatari o attestata da un tecnico abilitato, della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. È il motivo della richiesta del notaio, ed è una condizione che non ammette scorciatoie.

Le difformità più comuni

• tramezzi spostati o eliminati e mai riportati in planimetria
• bagno o cucina riposizionati in un vano diverso
• vani accorpati o suddivisi
• verande e logge chiuse
• sottotetti o cantine trasformati in locali diversi
• aperture di porte e finestre non rappresentate
• planimetrie d'impianto imprecise, mai aggiornate dal dopoguerra

La distinzione che cambia tutto

Una difformità catastale può avere due origini diverse, e la differenza determina il percorso.

Se le opere erano regolarmente autorizzate da un titolo edilizio ma non sono mai state riportate in catasto, si tratta di un semplice aggiornamento: si presenta una pratica DOCFA di variazione e la situazione si allinea.

Se invece le opere non erano autorizzate, il problema non è catastale ma urbanistico. Aggiornare la planimetria senza sanare la difformità edilizia significa dichiarare formalmente l'esistenza di un'opera priva di titolo. È il motivo per cui la verifica urbanistica va fatta prima di quella catastale.

Come si procede

Il percorso ordinario è: recupero di visura e planimetria vigente, rilievo dello stato di fatto, verifica dei titoli edilizi, redazione della pratica DOCFA con la planimetria aggiornata, presentazione telematica all'Agenzia delle Entrate.

La registrazione è generalmente rapida. Le fasi che richiedono tempo sono il rilievo e, se necessaria, la verifica urbanistica con eventuale accesso agli atti.

Tempi realistici

Per un appartamento con difformità limitate e titoli edilizi disponibili: una o due settimane. Se serve recuperare i precedenti edilizi in Comune si arriva facilmente a quattro o cinque settimane. Se emerge una difformità urbanistica da regolarizzare, i tempi dipendono dal tipo di sanatoria necessaria.

Quando affrontarla

Chi vende dovrebbe verificarlo prima di mettere l'immobile sul mercato. Il costo è modesto e prevedibile, e si evita di dover accelerare sotto la pressione di un compromesso già firmato.

Chi compra dovrebbe chiedere di vedere la planimetria catastale già alla seconda visita e confrontarla con quello che ha davanti. Non serve essere tecnici per notare un bagno in una posizione diversa.

Un caso ricorrente

Nelle planimetrie d'impianto degli anni Quaranta e Cinquanta le misure sono spesso approssimative e la rappresentazione sommaria. Non sempre si tratta di difformità reali: a volte è solo imprecisione del rilievo originario. Anche in questi casi, però, conviene aggiornare, perché la planimetria vigente è il riferimento su cui si misura la conformità.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella