Sanatoria edilizia: quando è possibile regolarizzare una difformità

Sanatoria è un termine che si usa per situazioni molto diverse tra loro, con presupposti e costi che non hanno nulla in comune. Prima di stimare tempi e importi occorre capire di quale difformità si tratta e quando è stata realizzata.

Il principio della doppia conformità

L'accertamento di conformità, che è lo strumento ordinario di regolarizzazione, richiede che l'opera fosse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

È un requisito stringente. Se un ampliamento è stato realizzato quando la zona aveva un indice di edificabilità che oggi non c'è più, la doppia conformità non sussiste e l'accertamento non è percorribile.

Le difformità formali

Diverso è il caso delle opere che sarebbero state assentibili ma per cui non è stata presentata la comunicazione dovuta. Si tratta di difformità sostanzialmente formali, che si regolarizzano con una CILA in sanatoria e una sanzione di importo contenuto.

È la situazione più frequente negli appartamenti: tramezzi spostati, bagni riposizionati, aperture interne realizzate senza pratica in epoche in cui l'attenzione era minore.

Le tolleranze costruttive

La normativa prevede margini di tolleranza per le difformità dimensionali contenute rispetto a quanto autorizzato, riferite ad altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta. Entro tali margini non si configura una difformità da sanare.

Questo rende essenziale il rilievo strumentale: la differenza tra una difformità irrilevante e una da regolarizzare si misura in centimetri, e a occhio non si stabilisce.

Le opere anteriori al 1967

Per i fabbricati costruiti prima del 1° settembre 1967 fuori dai centri urbani non era richiesta la licenza edilizia. Se si dimostra documentalmente l'epoca di realizzazione e la consistenza dell'epoca, non c'è nulla da sanare.

La prova si costruisce con mappe catastali storiche, impianti meccanografici, fotografie aeree, atti notarili anteriori. Richiede lavoro di ricerca, ma spesso risolve situazioni che sembravano compromesse.

Quando non è sanabile

Le difformità che non superano il test della doppia conformità e non rientrano nelle tolleranze restano irregolari. In questi casi le strade sono la demolizione o il ripristino dello stato autorizzato, con impatti che vanno valutati anche sotto il profilo economico e della vendibilità dell'immobile.

Cosa serve per la valutazione

• tutti i titoli edilizi rilasciati sull'immobile
• rilievo strumentale dello stato di fatto
• documentazione utile a datare le opere
• verifica della disciplina urbanistica vigente all'epoca e oggi
• verifica dell'assenza di vincoli sopravvenuti

Solo con questi elementi è possibile dire se l'opera è sanabile, con quale procedura e a quale costo. Prima, qualunque stima è un'ipotesi.

Il momento giusto

Affrontare una difformità quando non c'è urgenza permette di scegliere il percorso migliore. Affrontarla con un compromesso firmato e una data di rogito fissata significa lavorare sotto pressione, con meno alternative e più costi.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella