Balconi condominiali: manutenzione, responsabilità e organizzazione dei lavori

I balconi sono l'elemento condominiale che genera più controversie, per una ragione strutturale: non sono interamente privati né interamente comuni, e la ripartizione delle spese cambia a seconda di quale parte si interviene.

Cosa è privato e cosa è comune

L'orientamento consolidato distingue tra il piano di calpestio, con la relativa soletta, e gli elementi che concorrono all'aspetto architettonico dell'edificio.

La parte utilizzata in via esclusiva dal proprietario dell'appartamento, cioè pavimento e struttura portante, resta a suo carico. I frontalini, i rivestimenti esterni, i parapetti e le decorazioni che caratterizzano la facciata sono invece considerati parti comuni quando svolgono una funzione estetica per l'intero edificio, e le relative spese si ripartiscono tra i condòmini.

La distinzione va applicata al caso concreto: nei balconi a sbalzo la situazione è diversa da quella dei balconi incassati, e il regolamento condominiale contrattuale può contenere previsioni specifiche.

Perché non è un problema rinviabile

Il degrado dei frontalini segue un percorso noto. L'acqua penetra attraverso le microfessurazioni del copriferro, raggiunge i ferri di armatura e innesca l'ossidazione. Il ferro ossidato aumenta di volume ed espelle il calcestruzzo, che si distacca.

Nella fase iniziale l'intervento è di ripristino e ha costi contenuti. Quando il distacco è avvenuto e i ferri sono esposti, il problema diventa strutturale e i costi crescono in modo non lineare. C'è inoltre un profilo di sicurezza: il distacco di frammenti su spazi pubblici o cortili espone a responsabilità dirette.

Come si imposta l'intervento

Il percorso ordinato riduce sensibilmente le contestazioni in assemblea.

• sopralluogo con verifica dello stato di tutti i balconi, uno per uno
• relazione tecnica con documentazione fotografica e livelli di degrado
• distinzione tra interventi urgenti e rinviabili
• computo metrico e capitolato con le lavorazioni previste
• stima di massima e ipotesi di ripartizione da portare in assemblea
• gara tra imprese sulla stessa base documentale
• direzione lavori, contabilità e coordinamento della sicurezza

Il nodo della ripartizione

La relazione tecnica dovrebbe distinguere fin dall'inizio le lavorazioni che riguardano le parti comuni da quelle sulle parti di proprietà esclusiva. Presentare in assemblea un importo complessivo indistinto è il modo più efficace per bloccare la delibera, perché ogni condòmino si chiede quanto sta pagando per il balcone di qualcun altro.

Gli aspetti da non trascurare

Serve verificare se l'intervento richiede una pratica edilizia, che dipende dall'entità delle opere e dall'eventuale presenza di vincoli sulla facciata. Se intervengono più imprese, anche in tempi diversi, scattano gli obblighi di coordinamento della sicurezza in capo al condominio come committente.

Va inoltre pianificata la gestione dei ponteggi: durata, accessi, sicurezza rispetto agli appartamenti, e le limitazioni all'uso dei balconi durante i lavori, che vanno comunicate per tempo.

Un suggerimento pratico

Quando si allestisce il ponteggio per i balconi, conviene valutare contestualmente lo stato di facciata, lattonerie e gronde. Il ponteggio è una delle voci più rilevanti del quadro economico, e rimontarlo a distanza di due anni per un altro intervento significa pagarlo due volte.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella